Осуществление регистрации договора аренды земельного участка


Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер 4 5 2000г Пискунова М. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом п. Государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее года п. Несоблюдение в установленных законом случаях требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной п.

Регистрация договора аренды земельного участка

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда п. Договоры аренды недвижимости, не подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента подписания сторонами договора в виде одного документа, содержащего соглашения по всем существенным условиям договора п.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или правовыми актами п. Порядок и процедура государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997г. Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды.

Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры: Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее одного года, решен в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000г.

Согласно данным Президиумом ВАС рекомендациям помещение жилое и нежилое представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того, что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и то, что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п.

Однако следует отметить, что данное письмо не является нормой права, а содержит только рекомендации для разрешения судебных споров.

Регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре

Таким образом, арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на срок менее года и не зарегистрировавший договор, может пользоваться арендованным помещением. А в случае спора с налоговыми органами о неправомерности отнесения уплаченной по незарегистрированному договору арендной платы на себестоимость арбитражные суды будут выносить решение, руководствуясь рекомендациями ВАС РФ.

Отсутствие срока в договоре аренды здания или сооружения аренда на неопределенный срок не отменяет обязательность государственной регистрации. Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, но юридическое лицо может использовать жилые помещения исключительно для проживания граждан.

С введением в действие 1 марта 1996г. Витрянский, возможность заключения гражданами в качестве арендаторов договоров аренды жилых помещений исключается1. Предметом договоров аренды является предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ст. Предоставление жилого помещения гражданину во временное владение и пользование для проживания в нем осуществляется по договорам найма жилого помещения п.

Полезно знать:
Отказ от купли продажи земельного участка

В данном случае граждане, даже ссылаясь на свободу договора ст. Помимо большей защищенности прав нанимателя жилого помещения по сравнению с правами арендатора, принципиальным отличием договоров аренды от договоров найма жилья является то, что договоры коммерческого и социального найма не подлежат государственной регистрации.

То есть, договор вступает в силу, а наниматель приобретает право найма с момента заключения с осуществление регистрации договора аренды земельного участка договора в письменной форме без акта государственной регистрации сделки.

Однако в случае заключения юридическим лицом договора аренды жилого помещения например, для проживания своего работника данный договор подлежит регистрации независимо от срока по общим правилам п. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Помимо указанных объектов в аренду может быть передано такое недвижимое имущество, как нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

В аренду может быть передано предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, либо его часть ст. Объект незавершенного строительства или его часть тоже может быть передан в аренду.

Государственная регистрация договора аренды помещения.

Но при этом следует учитывать, что к недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда п.

С учетом того, что договором аренды или дополнительным соглашением к нему может быть предусмотрено условие о выкупе арендованного имущества, то представляется, что объект аренды должен быть определен аналогично предмету в договоре продажи недвижимости. В соответствии со ст. Такое определение объекта аренды, как, например, 100 квадратных метров площадей в торговом зале без индивидуализации арендуемого помещения не соответствует требованиям ст. Квадратные метры в здании и торговые площади не являются имуществом, недвижимостью как индивидуально определенной вещью.

Например, торговый зал на первом этаже здания является нежилым помещением. Если в результате соответствующего переоборудования в нем появятся обособленные торговые места, которые будут обозначены вычерчены и пронумерованы на техническом плане, то можно говорить о частях нежилого помещения как объектах возможных арендных отношений.

Осуществлять деятельность в принадлежащем другому лицу помещении можно на основании, например, договоров о совместной деятельности, об оказании услуг по организации торгового места или иных договоров, не предусмотренных ГК РФ.

При заключении договоров, не являющихся договорами аренды и не подлежащих государственной регистрации, могут возникнуть споры с налоговыми органами, если они сочтут, что данные отношения являются арендой, а платежи по ним не могут быть отнесены на себестоимость без государственной регистрации аренды. Однако в соответствии с абз.

Например, договор аренды земельного участка площадью 6 кв. Индивидуализировать такой земельный участок, естественно, невозможно, поэтому данные сделки не подлежат государственной регистрации на основании несоответствия содержания договора требованиям закона. Собственник квартиры или нежилого помещения не является индивидуальным землепользователем. В подобной ситуации могут заключаться договоры аренды занятого зданием земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и долевым характером обязательства по арендной плате.

Каждый из собственников жилых и нежилых помещений обязан уплачивать определенную договором часть арендной платы, пропорциональную площади принадлежащего ему помещения. Не является объектом аренды земельная доля.

Земельная доля представляет собой долю в праве общей собственности на весь земельный массив реорганизованного сельскохозяйственного предприятия колхоза, совхоза. Участниками общей собственности являются работники предприятия и иные лица, имеющие права на получение земельной доли. В соответствии с п. После выделения земельной доли в натуре и государственной регистрации права на нее гражданин становится единоличным собственником конкретного земельного участка, который и передает в аренду.

Но до выделения доли в натуре передача ее в аренду невозможна в силу несоответствия требованиям ст. В аренду может быть передана выделенная на местности часть земельного массива сельскохозяйственного предприятия как часть земельного участка.

Но в этом случае осуществление регистрации договора аренды земельного участка имуществом, находящимся в долевой собственности должно осуществляться по правилам ст.

Вызов агента

То есть, все собственники не выделенных в натуре земельных долей должны выступить арендодателями части земельного участка из общего массива. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется в процессе кадастрового и технического учета инвентаризациив результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости ст.

Законом установлена необходимость представления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделки. К договору аренды здания, сооружения, помещения или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Как продлить договор аренды земельного участка

Поэтому в случае передачи в аренду частей недвижимого имущества, нежилых помещений в зданиях, обособленных частей этих помещений, частей земельных участков, арендуемые объекты должны быть указаны в договоре в соответствии с их обозначением на кадастровом или техническом плане. Стороны договора не вправе самостоятельно устанавливать нумерацию арендуемых помещений и вычерчивать на плане арендуемые площади, не совпадающие с границами частей объектов недвижимости.

Основание отказа определено абз. Единый реестр состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел состоит из трех подразделов, предназначенных для записей об объекте недвижимости подраздел Iправах на него подраздел II и об ограничениях обременениях прав подраздел III.

О государственной регистрации договора аренды земельного участка

Порядок внесения записей установлен Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. Поскольку аренда обременяет право владельца недвижимости, записи об аренде вносятся в III подраздел в специально предназначенную для аренды часть Ш-1.

Регистрация договора аренды земли

Содержание регистрационной записи включает в себя номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование имя арендодателя и арендатора, документа-основания договора. Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре штампом по образцу, который также утвержден Правилами ведения реестра.

До сих пор продолжаются дискуссии о том, что должно быть зарегистрировано: Однако анализ норм ГК РФ, Закона и Правил ведения реестра, позволяет сделать вывод, что нового права, подлежащего регистрации, Закон о государственной регистрации не устанавливает. То есть, понятие государственной регистрации прав в данном законе включает в себя всю регистрационную процедуру, при этом объект регистрации устанавливается Гражданским кодексом.

Но с заявлением о регистрации своего права может обратиться только правообладатель. Если полагать, что регистрации подлежит право аренды, то получается, что с заявлением может обратиться только арендатор. Таким образом, Закон о государственной регистрации не устанавливает обязательности государственной регистрации права аренды помимо регистрации договоров аренды, определенных в ГК РФ.

Дополнительно подкрепить данную позицию можно ссылкой на авторитетный постатейный комментарий к Закону о государственной регистрации1 и другие публикации. Право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право осуществление регистрации договора аренды земельного участка недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа содержащего все существенные условияа если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора.

Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Принципиальное отличие вещных и обязательственных прав заключается в том, что объем правомочий субъекта вещного права абсолютного правоотношения определяется только законом, а содержание субъективного обязательственного права относительного правоотношения определяется также и договором.

Факт заключения регистрации договора аренды уже порождает обременение права арендодателя обязательством в пользу арендатора, возникшее право аренды позволяет арендатору требовать предоставления ему арендованного имущества на договорных условиях, в том числе при наступлении обстоятельства, являющегося отлагательным условием, или в установленный срок.

Что касается самой процедуры регистрации, то записи о подлежащих государственной регистрации вещных правах на недвижимое имущество вносятся в подраздел II Единого реестра, перечень таких прав установлен п. Регистрация договоров аренды осуществляется внесением записи в часть III-1 Единого государственного реестра. Записи об ограничениях обременениях прав вносятся в III подраздел Единого государственного реестра на основании подлежащих обязательной государственной регистрации договоров п.

Со дня внесения записи об аренде договор считается заключенным, соответственно арендатор приобретает обязательственное право аренды. Договор аренды обременяет арендованное имущество, в случае его отчуждения договор не прекращается, а новый приобретатель становится правопреемником арендодателя в силу закона ст. Поскольку подраздел III Единого реестра предназначен для записей об ограничениях обременениях прав, наличие в данном подразделе записи об аренде указывает на обременение недвижимости, и дополнительную запись об обременении вносить не требуется.

В деятельности учреждений юстиции возможны такие курьезы, когда аренда регистрируется трижды: Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, например, несколько зданий или здание с земельным участком, то записи об аренде под одним регистрационным номером вносятся во все разделы Единого реестра, сформированные для арендуемых объектов.

При этом взимается плата за регистрацию осуществление регистрации договора аренды земельного участка договора сделки независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости. Право аренды надлежащим образом подтверждается договором аренды, на котором стоит специальная регистрационная надпись о произведенной регистрации сделки, если данный договор подлежит регистрации в соответствии с ГК РФ.

Следует также отметить противоречие п. Если неправоту первых можно доказывать в административном или судебном порядке, то в случае государственной регистрации важнейшим принципом является заявительный порядок регистрации. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора.

Поскольку обязанность по передаче возникает после заключения договора, момент которого определяется датой государственной регистрации сделки, для регистрации аренды предоставления в учреждение юстиции передаточного акта не требуется.

Однако передаточный акт будет необходим для последующей государственной регистрации перехода права к арендатору в случае выкупа арендованного имущества. Обязательность государственной регистрации прав арендодателя П. Арендодателями могут быть также осуществление регистрации договора аренды земельного участка законом или собственником лица. Полномочиями по передаче недвижимости в аренду но только с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом обладают государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится арендованное недвижимое имущество.

С согласия уполномоченного собственником органа вправе передавать имущество в аренду и казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления.

Право оперативного управления закрепленным за учреждением или приобретенным по смете имуществом не содержит правомочий на передачу его в аренду п.

ВИДЕО: Регистрация договора аренды нежилого помещения