Расторжение договора аренды недвижимого имущества арендатором


Строительство" Сейчас рынок коммерческой недвижимости перенасыщен предложениями, поэтому заключение сделок по договорам аренды, которые разработаны исключительно в интересах девелоперов и собственников, уже не так актуально. А значит, условия договора зависят исключительно от переговоров сторон.

Глава 34. Аренда (ст.ст. 606 - 670)

Рассмотрим, а какие условия нужно обращать внимание сторонам до заключения договора, чтобы минимизировать возможные риски в будущем. Отношения по передаче в аренду недвижимого имущества связаны с существенными рисками как для арендодателя, так и для арендатора.

Но качественно составленный договор поможет избежать неприятных неожиданностей, предотвратить возникновение тупиковых ситуаций и затяжных споров. Не пользуетесь - не платите Один из самых распространенных споров по договорам аренды — вопрос внесения арендной платы за период, когда арендатор не пользовался помещениями.

Например, в период, когда арендодатель их ремонтировал по причинам, которые не связаны с деятельностью арендатора.

Полезно знать:
ОКВЭД услуги по аренде недвижимого имущества

Судебная практика отвечает на вопрос однозначно: Президиумом ВС РФ 26. Суд мотивирует это тем, что в период, когда арендатор не может использовать имущество, арендодатель это имущество не предоставляет, а значит, теряет право на получение арендной платы.

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Несмотря на сформированную судебную практику по этому вопросу, целесообразно оговорить в договоре порядок взаимодействия сторон при подобных обстоятельствах. Индивидуальный предприниматель арендодатель и банк арендатор заключили договор аренды помещения с возможностью подключения банкомата к электрической и телефонной линиям. Через некоторое время в помещении потекла кровля, из-за чего возникла аварийная ситуация.

Чтобы исключить поражение людей электрическим током, банк отключил банкомат от электропитания и сообщил об этом арендодателю. В дальнейшем арендатор обратился к арендодателю с требованием о расторжении договора, арендные платежи платить перестал.

Досрочное расторжение договора аренды: причины и порядок процедуры

Кроме того, потребовал выплатить договорную неустойку и убытки, сославшись на обстоятельства залива арендуемого помещения. Арендодатель решил обратиться в суд и взыскать с арендатора арендные платежи за спорный период.

Расторжение договора аренды недвижимого имущества

Арендодатель не представил доказательств исполнения этих обязательств. То, что стороны сохранили договорные отношения в спорный период, и то, что арендатор не вернул помещение арендодателю не означает, что последний может взыскать арендные платежи: Таким образом, нет оснований для удовлетворения требований о взыскании арендной платы в силу положений статьи 328 ГК РФ.

Суд может отказать в удовлетворении требований арендодателя о взыскании задолженности по договору аренды в следующих случаях: Компенсируйте неотделимые улучшения Часто споры возникают в связи с компенсацией стоимости неотделимых улучшений, которые произвел арендатор.

Прекращение договора аренды по инициативе арендодателя

По общим правилам, стоимость неотделимых улучшений, которые были произведены с согласия арендодателя, возмещаются последним после прекращения договора аренды, если в договоре не согласовано иное п. Значит, в интересах арендодателя прописать в договоре условие о том, что неотделимые улучшения в любом случае не возмещаются арендатору. Поэтому арендатору рекомендуется обращать особое внимание на наличие в договоре подобных условий и оценивать их критичность с учетом того, планируются ли в будущем работы по улучшению помещения.

При этом, если арендодатель будет оплачивать только те неотделимые улучшения, которые с ним согласованы, то сторонам в договоре рекомендуется указать форму такого согласования и конкретные пункты того, что должно быть согласовано. Возможно либо заранее предусмотреть в договоре виды работ, их объем и стоимость, либо установить порядок и сроки получения согласия на проведение соответствующих работ. В договоре можно установить, что затраты арендатора на улучшение имущество будут засчитаны в счет арендной платы за определенный период п.

Если арендатор знает, что будет производить в помещении неотделимые улучшения, в договор рекомендуется включать правила проведения таких работ. В правилах целесообразно указать, что работы будут проводиться после согласования с арендодателем проектно-планировочных решений, а также после того, как арендатор представит все необходимые разрешения и согласования контролирующих органов.

Кроме того, рекомендуется определить минимальные технические требования к работам в частности, требования к обеспечению пожарной безопасности, соблюдению санитарных норм и т. Обезопасьте себя от предпринимательских рисков Нередки случаи, когда арендатор утрачивает интерес к пользованию помещениями, например, находит более выгодное предложение на рынке недвижимости или решает прекратить договор по причинам тяжелой финансовой ситуации.

Действующее законодательство не допускает односторонний внесудебный отказ от исполнения договора, который заключен на определенный срок, если иное не предусмотрено договором. Даже для расторжения в судебном порядке перечень оснований ограничен, хотя и может быть расширен договором ст. К таким случаям относятся, к примеру, непригодность арендуемого имущества, либо отказ арендодателя производить капитальный ремонт помещения, который входит в его обязанности в установленные в договоре сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

Согласно судебной практике, экономический кризис, инфляция, финансовые затруднения и утрата интереса к договору — это предпринимательские риски, которые не считаются существенными изменениями обстоятельств для расторжения договора в судебном порядке в соответствии со статьей 451 ГК РФ. Высший Арбитражный Суд РФ высказал позицию, которую до сих пор поддерживают суды: Таким образом, считают суды, стороны, которые заключают договор, могут и должны учитывать экономическую ситуацию, ухудшение своего финансового положения или уменьшение численности работников.

Арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с недостижением соглашения с Арендодателем о расторжении договора во внесудебном порядке. При этом истец сослался на аномальный и непредвиденный рост курса доллара США, повлиявший на размер арендной платы, определенной в иностранной валюте, существенное изменение рынка аренды, изменение рыночных ставок арендной платы по объектам недвижимости с аналогичными характеристиками и причинение этим Арендатору значительного ущерба.

Арендатор указал в суде, что изменение курса валют определяется глобальными макроэкономическими факторами, на которые стороны договора не могут повлиять, а любая степень заботливости и осмотрительности Арендатора не могла воспрепятствовать наступлению данных обстоятельств и исключить возникновение убытков. Руководствуясь позициями Президиума ВАС РФ, согласно которым резкое ухудшение финансового состояния стороны договора не относится к обстоятельствам, возникновение которых нельзя предвидеть, а финансовый кризис является объективным расторжение договора аренды недвижимого имущества арендатором, в условиях которого оказываются все хозяйствующие субъекты, суды отказали в удовлетворении требований.

Суды пришли к выводу о том, что истец в момент заключения договоров должен был предвидеть изменение рыночных ставок арендной платы, в том числе в связи с изменением соотношения российского рубля и иностранной валюты. Поскольку данное соотношение определяется курсовой политикой государственных органов, которая проводится постоянно, стороны договора при той заботливости и осмотрительности, которые от них требуются как от участников гражданского оборота, субъектов предпринимательской деятельности, должны исходить из возможного изменения обстоятельств заключения договора.

В подобных случаях если арендодатель не соглашается на расторжение договора, а у арендатора нет права на односторонний отказ, то он становится заложником ситуации и вынужден пользоваться помещением на невыгодных для себя условиях до конца срока аренды. Чтобы избежать таких рисков, при заключении договора рекомендуется предусматривать случаи, когда сторона вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за определенный период.

Чтобы не взыскивать такую компенсацию через суд, в договоре возможно предусмотреть, что арендодатель вправе удержать в качестве такой платы гарантийный платеж, который арендатор перечислил в обеспечение исполнения своих обязательств.

Суды подтверждают правомерность такой позиции. Президиумом ВС РФ 13. Размер компенсации должен быть соразмерен потерям, вызванным отказом от исполнения договора пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22. В противном случае суд может отказать во взыскании компенсации.

Практика применения судами этой позиции еще не сформировалась, поэтому неясно, как определять критерий соразмерности. Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства установлено императивной нормой, то не допускается включать в договор условие о выплате денежной суммы в случае, если лицо воспользуется таким правом постановление Пленума ВС РФ от 22.

Ограничивайте ответственность В договор аренды часто включают условие об ограничении предельного размера ответственности расторжение договора аренды недвижимого имущества арендатором убытки, причиненные другой стороне. Это допускается законом, за исключением случаев ограничения договором размера убытков за умышленное нарушение договора п. Предельный размер возмещаемых убытков возможно указать конкретной суммой.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Также можно зафиксировать, что возмещаться будет реальный ущерб, а не упущенная выгода. Это минимизирует размер ответственности до фактической стоимости поврежденного или уничтоженного имущества. Уменьшить риск взыскания убытков возможно также с помощью установления исключительной неустойки. Вопрос ограничения ответственности зачастую становится очень острым в процессе переговоров о заключении договора.

Основания для прекращения договора

При этом активно настаивать на ограничении ответственности, в первую очередь, целесообразно арендатору, поскольку именно он, пользуясь помещениями арендодателя, с расторжение договора аренды недвижимого имущества арендатором вероятностью может причинить вред имуществу арендодателя и быть привлеченным к ответственности.

Арендатор должен платить арендную плату, даже если договор аренды не заключен По общему правилу, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации п.

Такое же правило применяется в случае внесения изменений или дополнений в договор аренды постановление Президиума ВАС РФ от 27. На практике стороны часто заключают договоры аренды нежилых помещений на срок менее года с условием об автоматической пролонгации, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора в связи с истечением срока его действия.

В таких случаях между сторонами могут фактически складываться длительные арендные отношения, в связи с чем периодически возникают споры, необходима ли государственная регистрация таких договоров аренды, а также дополнений и изменений к. По этому вопросу сформировалась устойчивая судебная практика, согласно которой договор аренды недвижимого имущества, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Данная позиция актуальна и.

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

При этом, если предусмотренные законом требования к заключению договора аренды не были соблюдены, незаключение договора аренды не освобождает арендатора от обязанности вносить плату за фактическое пользование таким имуществом Определение ВС РФ от 30.

ВИДЕО: Досрочное расторжение договора по требованию арендатора